"老舊小區(qū)改造”什么來頭
上月，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，指出：“要加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造，加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度。”
此次會(huì)議關(guān)于舊改的措辭，連用“加大”、“加快”。“舊改工程”的受重視程度，讓各行各業(yè)都嗅到了不同尋常的味道。一時(shí)間，“舊改”成為民生大熱詞。
伴隨熱度的提高，很多人不禁疑問：“舊改”到底是什么？
提到舊改，相信不少人會(huì)不由自主地想到棚改，也會(huì)有人認(rèn)為二者是同一性質(zhì)。
這其實(shí)是一種誤解。
雖說棚改與舊改二者之間同屬于舊城改造范疇，但還是存在本質(zhì)的區(qū)別。
舊改和棚改區(qū)別在哪？
不同于棚改的“拆除重建”，舊改是在既有基礎(chǔ)上“升級(jí)改造”。簡(jiǎn)單來說，舊改是對(duì)老破小建筑“面子”到“里子”的綜合整治。比如，給建筑重新粉刷外墻，加裝建筑保溫層，加裝電梯，發(fā)展周邊的商業(yè)和便民服務(wù)等多樣社區(qū)服務(wù)。
和棚改相比，當(dāng)下舊改的優(yōu)勢(shì)更明顯。因?yàn)椋锔耐顿Y一般落地周期為一年以上，而舊改在半年內(nèi)就能完成，周期短，能迅速轉(zhuǎn)化為消費(fèi)能力。
如何概括2020年的“舊改工程”？
兩個(gè)詞：“加速度”、“大規(guī)模”
實(shí)際上，舊改并不是意見新鮮事。這個(gè)政策早在2015年就被提及，2018年試點(diǎn)，2019年中央財(cái)政撥付300億專項(xiàng)資金。
2020年，中央開始“加碼”。從中央到地方都在大力推進(jìn)，計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。
同時(shí)地方有關(guān)“舊改”的規(guī)劃，也紛紛開啟“加速度”。
杭州今年將實(shí)施老舊小區(qū)綜合改造四年計(jì)劃。截止3月底，杭州今年計(jì)劃改造實(shí)施的300個(gè)小區(qū)已有13個(gè)項(xiàng)目實(shí)際開工，165個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入招投標(biāo)階段。
今年湖南省政府報(bào)告，將開工改造1000個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)列入民生實(shí)事重點(diǎn)項(xiàng)目。
今年廣東省印發(fā)通知，提出抓緊謀劃老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。
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按這個(gè)節(jié)奏看，“舊改工程”2020年起將大規(guī)模上量。
“舊改”背后藏著大生意
“舊改”涉及多項(xiàng)領(lǐng)域，背后藏著巨大市場(chǎng)需求。住建部目前初步將老舊小區(qū)改造的內(nèi)容分為基本類、提升類及完善類。
基本類：與居民生活直接相關(guān)的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施、垃圾分類配套設(shè)施、加裝電梯等。
提升類：包括搭建公共活動(dòng)場(chǎng)地，有條件的地方配建停車場(chǎng)、活動(dòng)室、物業(yè)用房等。
完善類：在前二者的基礎(chǔ)上，建設(shè)“完整社區(qū)”。包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、家政、快遞等設(shè)施。
“舊改”的量有多大，威力有多猛？
據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)共有老舊小區(qū)17萬個(gè)，建筑面積約40億平方米。經(jīng)測(cè)算，老舊小區(qū)改造的市場(chǎng)空間有望達(dá)到5萬億元。如果改造期為5年，每年可貢獻(xiàn)1萬億投資額。
另外，居民自發(fā)進(jìn)行戶內(nèi)二次裝修，或帶動(dòng)市場(chǎng)空間進(jìn)一步提升。
大約有多少？我們來推算一下。
據(jù)資料，老舊小區(qū)改造中進(jìn)行戶內(nèi)二次裝修的比例約為20%-30%。目前市場(chǎng)新屋裝修的費(fèi)用約為10萬元/戶，由于二次裝修相對(duì)裝修強(qiáng)度較低，我們假設(shè)二次裝修費(fèi)用約為5萬元/戶。
可以算出，自發(fā)裝修市場(chǎng)空間或達(dá)0.6萬億。
也就是說，“舊改工程”規(guī)?；蜻_(dá)5萬億+，投資潛力巨大。
建材、電梯、物業(yè)管理、停車設(shè)備等行業(yè)有望直接受惠
老舊小區(qū)改造的核心需求是基礎(chǔ)設(shè)施翻新、加裝電梯、配建停車場(chǎng)、物管等，相關(guān)行業(yè)有望直接受益。
01丨建材行業(yè)
老舊小區(qū)改造主要涉及有水泥、防水卷材、外墻保溫材料、管材、涂料等建材行業(yè)。
據(jù)估算，老舊小區(qū)屋面防水改造將帶來300億防水建材需求
節(jié)能改造及屋面板更換帶來約180億保溫材料需求
住房給排水及小區(qū)熱力污水改造帶來約150億管材需求
節(jié)能改造及抗震加固有望催生100億外墻涂料需求，若內(nèi)墻全部重涂，將新增400億元建筑涂料需求。
02丨電梯行業(yè)
經(jīng)了解，目前大量老舊小區(qū)基本沒有電梯配套。居民對(duì)電梯安裝的需求迫切，電梯行業(yè)有望持續(xù)受惠。據(jù)估算，若老舊小區(qū)全部加裝電梯，預(yù)計(jì)可帶動(dòng)約223萬部電梯需求，新增投資或超2萬億元。
與此同時(shí)，多地政府還相繼出臺(tái)補(bǔ)貼政策，推動(dòng)電梯安裝工程。
浙江發(fā)布文件，每加裝一臺(tái)電梯，政府補(bǔ)貼資金最高達(dá)25萬元
江西吉安宣布，每加裝一臺(tái)電梯給予10萬元獎(jiǎng)補(bǔ)
青海發(fā)布，每加裝一臺(tái)電梯補(bǔ)貼15萬元
北京住建委明確，老樓加裝電梯，2/3業(yè)主同意且其他業(yè)主不持反對(duì)意見，就可加裝電梯。
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03丨物管行業(yè)
老舊小區(qū)改造將涉及17萬個(gè)小區(qū)，其中大量小區(qū)缺乏規(guī)范的物業(yè)管理。如此龐大的“舊改”存量擺在面前，無疑給物管行業(yè)帶來了更大發(fā)展空間。
各地政府對(duì)舊改后續(xù)的物業(yè)管理十分重視，陸續(xù)出臺(tái)了扶持政策。
例如，鄭州每月補(bǔ)貼不少于0.3元/月/平方米（不少于3年）
石家莊市年平均補(bǔ)貼0.2元/月/平方米（3年）
山東省各地平均補(bǔ)貼0.2元/月/平方米
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04丨停車設(shè)備行業(yè)
經(jīng)了解，全國(guó)上報(bào)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有17萬個(gè)。我們可以算筆賬，假設(shè)30%小區(qū)迫切需要加裝立體停車設(shè)備，平均設(shè)備價(jià)格按照2萬來算。那么舊改帶來的停車設(shè)備需求，是2000億的市場(chǎng)空間。
來源：貓招建材
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